Frankfurt (ots) –
In den letzten fünf Jahren zwischen 2015 und 2019 sind die Angebotsmieten immer teurer geworden, der Anstieg im zweiten Halbjahr 2020 ist aber deutlich gedämpft. Roman Heidrich,Lead Director Residential Valuation JLL, Berlin: “Der Mietpreiszuwachs in den Big 8 – Städten bewegt sich damit zwar oberhalb des gesamtdeutschen Durchschnitts (+2,8 %), lag aber deutlich unter den mittleren Preisanstiegen in den eher ländlich geprägten Landkreisen (+4,7 %). Eine Ursache für diese Entwicklung ist der Preisanstieg im Umland der Big 8-Städte aufgrund einer gestiegenen Nachfrage, die sich von Stadt, über Innenstadtnähe in Richtung Umland verschoben hat”. Ist das Umland mit einer PKW-Fahrtzeit von 45-60 Minuten zu erreichen, sind die Kosten für eine Wohnung durchschnittlich um 5,5 Prozent gestiegen, bei Erreichbarkeit zwischen 30-45 Minuten und unter 30 Minuten lag der Mietpreisanstieg bei 4,6 bzw. 3,3 Prozent. Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL, Frankfurt, ergänzt: “Angesichts mangelnden Angebots und gestiegenen Wohnkosten sind in den untersuchten Großstädten seit einiger Zeit geringere Zuzugszahlen zu beobachten, momentan verstärkt durch die Beschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie. Für Haushalte mit erhöhter Wohnflächennachfrage wie Familien sind sogar mehr Fort- als Zuzüge zu verzeichnen. Eine Entwicklung, von der vor allem das Umland der Großstädte profitiert. Vermehrte Inanspruchnahme von Home-Office verringert die Pendelkosten zwischen Wohnort und Arbeit in der Stadt. Das Einzugsgebiet eines regionalen Arbeits- und Wohnungsmarktes erweitert sich.” Der Wohnungsexperte weiter: “Im Hinblick auf die über Jahre aufgebauten Nachfrageüberhänge spiegeln sich diese Nachfrageveränderungen aber noch nicht in Gänze in den Mietpreisentwicklungen wider. Der jahrelange Rückgang der Wohnfläche pro Kopf in den Ballungszentren führt dazu, dass bereits kleinere Nachfragerückgänge zunächst durch Anpassungen in der Wohnungsnachfrage geschluckt werden. Hinzu kommen auch die qualitativen Veränderungen in der Wohnraumnachfrage durch die Corona-Krise, die bewirkt, dass sich die Nachfrage nach bestimmten physischen Wohnraummerkmalen wie eigenen Außenflächen und zusätzlichem Wohnraum erhöht hat.”
Stuttgart als einzige unter den Big 8 mit Mietpreisrückgang
Die stärksten Zuwächse bei den Mietpreisen konnten in Köln und Düsseldorf beobachtet werden. Im Jahresvergleich sind die mittleren Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2020 um +6,6 Prozent auf 12,85 Euro/m²/Monat bzw. um +3,9 Prozent auf 12,00 Euro/m²/Monat gestiegen. “Die mittelfristige Veränderung kann sowohl auf die stark verstädterte Struktur im Umland der beiden Städte und damit geringeren Ausweichpotentialen in der Nachfrage als auch auf das relativ geringe Mietpreisniveau im Vergleich zu den anderen Big 8 – Städten zurückgeführt werden”, so Sebastian Grimm. Während sich Hamburg (+2,4%), Frankfurt (+4,2%), München (+2,8%) und Leipzig (+3,4%) leicht unterhalb ihres jeweiligen Fünfjahresschnitts bewegen, ist in Stuttgart im Vergleich zum Vorjahreswert ein Mietpreisrückgang von -1,6 Prozent zu beobachten. “Dieser Rückgang in der schwäbischen Metropole auf ein mittleres Mietpreisniveau von 15,00 Euro/m²/Monat lässt sich nicht mit einer möglichen Veränderung in der Angebots-Zusammensetzung erklären. Ob es sich allerdings um einen tatschlichen Trend handelt, wird sich erst im Jahresverlauf zeigen”, so Grimm. In Berlin hat im Zuge der Einführung des Mietendeckels das Angebot für Mietswohnungen im Bestand (mit einem Baujahr vor 2014) im Jahresvergleich um bis zu 70 Prozent abgenommen, während das Angebot für Neubauwohnungen im gleichen Zeitraum um lediglich 20 Prozent gefallen ist. “Der beobachtete Mietpreisanstieg von +6 Prozent gegenüber dem Vorjahr hängt also allein mit dieser Verschiebung im Angebot zusammen”, so Roman Heidrich. Heidrich weiter: “Da es voraussichtlich erst im zweiten Quartal zu einer finalen Entscheidung des Bundesfassungsgerichts zum Mietendeckel kommen wird, sind die meisten Vermieter dazu übergegangen, freie Wohnungen mit zwei unterschiedlichen Mieten anzubieten: gemäß Mietendeckel und eine Marktmiete aufrufend. Dies erklärt, wieso es zu keinem Absinken der Angebotsmieten im Bestand gekommen ist.”
Deutliche Verteuerung der Eigentumswohnungen