Wenn wir vor der Frage stehen, wie wir eine Wohnung zum Kauf auswählen, entscheiden wir zunächst, ob wir eine fertige Wohnung mit bereits eingetragenem Eigentum ( z Haus im Bau, wo das Recht Das Eigentum wird in Zukunft formalisiert ( es ist ein primärer Wohnungsmarkt ). Die Kriterien für die Auswahl einer Wohnung sind in jedem Fall unterschiedlich. Am besten kaufen <a href=”https://www.bluehomes.com/Immobilien-Polen-kaufen-verkaufen/kat.html”>Immobilien Polen</a>, da es sehr profitabel und billig ist
Der Begriff „primär“ oder „sekundär“ bezieht sich ausdrücklich auf die Dokumente ( Primär- oder Sekundäreigentum ) und nicht auf die Art der Wohnung ( frischer Neubau oder bewohnbares Haus ). Mit anderen Worten, wir können eine Wohnung in einem neu gebauten Neubau wählen, aber mit bereits eingetragenem Eigentum daran; und obwohl es sich bei dem haus um einen neubau handelt , werden wir vom ersten eigentümer ein “zweitgrundstück” kaufen.
Die Wahl zwischen “primär” und “sekundär” hängt von einer Reihe von Maßnahmen zur Überprüfung der “rechtlichen Reinheit” der Wohnung und der Methode zur Vorbereitung der Transaktion selbst ( insbesondere ihrer Ausführung und gegenseitigen Abrechnung ) ab. “Primär” wird in der Regel von einer juristischen Person ( Builder ) und “sekundär” – von einer Einzelperson ( privater Eigentümer ) gekauft. „Primary“ wird im Rahmen von Equity Participation Agreements ( meistens ), Share Accumulation Agreements ( im Falle eines genossenschaftlichen Neubaus ), Preliminary Agreements ( wenn der Entwickler unter Umgehung von handelt ) gekauft, während „Secondary“Kaufen Sie immer nur im Rahmen des Kaufvertrags der Wohnung, was eine direkte Eigentumsübertragung impliziert .
Das heißt, die Kriterien für die Auswahl einer Wohnung beim Kauf in verschiedenen Märkten sind unterschiedlich ( siehe unten ). Und jeder Käufer verlässt sich auf seine eigenen Prioritäten.
Die Wahl zwischen „primär“ und „ sekundär“ hängt auch von Art, Umfang und Höhe der Risiken der Transaktion ab .
Wie kann der Käufer der Wohnung die Einkommensteuer zurückerstatten? Wie ist hier der Ablauf? Schauen Sie sich den Link an.
Wie wählt man die richtige Wohnung zum Kauf aus? Welche Art von Markt bevorzugen Sie?
Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, ist es notwendig, sich der Vor- und Nachteile der Auswahl von Wohnungen in jedem Markttyp bewusst zu sein.
Vorteile des Primärmarktes von Wohnungen:
Der erste und wichtigste Vorteil der „Erstwohnung“ ist der niedrige Preis ( relativ zu ähnlichen Fertigwohnungen auf dem Zweitmarkt ). Und wenn Sie auf verschiedene Aktionen von Entwicklern reagieren , wird der Preis noch attraktiver. Dies ist besonders wichtig beim Kauf einer Wohnung zu Anlagezwecken.
Modernere Bautechnologien , einschließlich Wärme- und Schalldämmung, Belüftung, Zuverlässigkeit und Haltbarkeit von tragenden Wänden usw. Moderne Aufzüge, einschließlich Fracht. Großzügige Grundrisse von Wohnungen und Treppenhäusern . Manchmal – die Möglichkeit der freien Planung in der Wohnung.
Die Möglichkeit , den Boden, die Fläche, die Aussicht aus den Fenstern und die Art der Aufteilung der Wohnung innerhalb desselben Gebäudes / Projekts zu wählen .
Neue, zuverlässigere technische Kommunikation in der Wohnung ( Elektroinstallation, Heizung, Sanitär, Kanalisation, Telefonie, Glasfaser ).
Erhöhter, modernen Anforderungen entsprechender Brandschutz zu Hause.
Zusätzliche Elemente der gemeinsamen Hausinfrastruktur , die in das Bauvorhaben einbezogen werden müssen ( Geschäfte und soziale Einrichtungen in den Erdgeschossen, Hausmeister, Sicherheit, geadeltes Hausterritorium, einschließlich Spielplätze, Gehwege, Straßenbeleuchtung, Erd- und/oder Tiefgaragenstellplätze, usw. ).
Das fast vollständige Fehlen rechtlicher Risiken der Transaktion ( dh die Wahrscheinlichkeit, das Eigentum des Käufers an der Wohnung anzufechten oder einzuschränken ). Ausnahme sind die sog. „Doppelverkäufe“ , aber dieses rechtliche Risiko wird vollständig durch die Bedingungen des DDU unter FZ-214 abgedeckt .
Dazu gehört auch die vollständige Risikofreiheit des Wohnungsnutzungsrechts ( das charakteristische Risiko der „Zweitwohnung“ ).
Investitionssicherung für Anteilseigner ua mit Hilfe von Treuhandkonten und Bauträgerentschädigungsfonds .
Nachteile des Primärmarktes von Wohnungen:
Der erste und wichtigste Nachteil des „Primary“ ist das fehlende Eigentum an der Wohnung zum Zeitpunkt der Transaktion ( stattdessen wird das sogenannte „Forderungsrecht“ angeboten ). Und beim Kauf einer Wohnung in der Anfangsphase des Baus – das physische Fehlen einer Wohnung als solcher. Ein solcher Kauf einer Wohnung „auf dem Papier“ birgt das Risiko eines langfristigen Baus oder eines völlig unfertigen Hauses aufgrund der Insolvenz des Bauträgers und / oder der Bauunterbrechung.
Aufgeschobener Abrechnungszeitraum „für später“ , nachdem die Zahlung bereits erfolgt ist – von sechs Monaten auf mehrere Jahre ( d.h. Sie kaufen jetzt eine Wohnung, aber tatsächlich bekommen Sie sie in Jahren ).
Mangelnde Innenausstattung ( passiert nicht immer, aber oft ), inkl. Mangel an Sanitärinstallationen, Innentüren oder sogar Innenwänden in Häusern mit „freier Planung“. Dies bedeutet erhebliche Kosten und Zeit , um die gekaufte Wohnung “in Erinnerung zu rufen”.
Bauehe und Mängel , die bei modernen Neubauten fast immer anzutreffen sind ( wenn Sie diese nicht rechtzeitig bemerken und dem Bauträger nicht vorlegen, müssen Sie alles auf eigene Kosten beheben ). Dazu gehören auch Konstruktions- und Konstruktionsmängel , die erst nach einiger Zeit entdeckt werden ( z. B. stellen Sie fest, dass die Wand durchfriert, nachdem Sie die Wohnung ein Jahr lang bewohnt haben );
Unverständnis für die eigenen Nachbarn , mit denen sie Seite an Seite leben müssen ( praktisch – eine Lotterie ).
Langfristige Reparaturen bei den Nachbarn nach dem Einzug ins Haus – regelmäßige Geräusche und Bohrgeräusche über mehrere Monate oder sogar Jahre ( weil die Einigung ungleichmäßig ist und neue Mieter zu unterschiedlichen Zeiten mit Reparaturen beginnen ).
Lage ( Location ): Viele Neubauten werden nicht nach dem Prinzip „wo es sich besser leben lässt“ gebaut, sondern nach dem Prinzip „wo sie bauen durften“ und „wo der Platz gelassen wird“. Daher kann der Standort neuer Wohnkomplexe oft nicht als erfolgreich bezeichnet werden – in ehemaligen Industriegebieten, entlang von Autobahnen, am Stadtrand, Brachland usw., wo es dem Entwickler gelang, ein Grundstück für die Entwicklung zu ergattern.
Vorübergehendes Fehlen oder Einschränkung der umgebenden Infrastruktur ( mit der komplexen Entwicklung neuer Mikrodistrikte ).